Accesiunea imobiliară artificială - Update

Construcțiile, plantațiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei.

Lucrările pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoiu.

Lucrările autonome sunt construcțiile, plantațiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil.

Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi:

• Necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
• Utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;
• Voluptoare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.

Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară.

Proba contrară se poate face până când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

Realizarea lucrării cu materialele altuia

În cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia,  proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării, neputând fi obligat la desființarea şi nici la restituirea materialelor întrebuințate.

Proprietarul materialelor are numai dreptul la contavaloarea materialelor, precum şi la repararea oricăror prejudicii cauzate.

Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia

În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credință, proprietarul imobilului are dreptul:

• Să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării;
• Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credință, proprietarul imobilului are dreptul:

• Să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
• Să ceară obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia;
• Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Desființarea lucrării se face, cu respectarea dispozițiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ținut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință.

Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia

Proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar daca imobilul nu mai există.

În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credință, din suma datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare obținerii acestora.

În cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credință, prorpietarul imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu plata, la alegerea sa:

• A valorii materialelor şi a manoperei;
• A sporului de valoare adus imobilului.

În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credință, proprietarul imobilului va avea dreptul:

• Să devină proprietarul lucrării, în funcție de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului;
• Să ceară obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia, cu repunerea imobilului în situația anterioară şi plata de daune-interese.

În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulație pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-a fi efectuat.

În cazul lucrării voluptoare, proprietarul imobilului are dreptul:

• Să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nici o obligație către autorul lucrării;
• Să ceară obligarea autorului de rea-credință al lucrării la desființarea acesteia, cu readucerea imobilului în situația anterioară şi plata de daune-interese.

Autorul de bună-credință al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobilului către proprietar, cu condiția de a readuce imobilul în situația anterioară.

Autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire neîntemeiat pe cartea funciară dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nici o altă calte viciul titlului său.

Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.

Aceste dispoziții sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie au pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia.

În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credință parțial asupra imobilului autorului şi parțial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuției fiecăruia.

Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credință, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părți se va ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuției autorului lucrării.

În caz de neînțelegere între părți, instanța de judecată va stabili valoarea contribuției fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părți din dreptul de proprietate.

Când lucrarea are caracter provizoriu, în absența unei înțelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desființeze, cu respectarea dispozițiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credință, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, incusiv pentru lipsa de folosință.

Ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate exclusivă sau pe cote-părți, este condiționată de înscrierea în cartea funciară, înscrierea se face în temeiul convenției părților încheiată în formă autentică sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti.

Până la data încheierii convenției sau a introducerii acțiunii de către cel îndreptățit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării îşi poate ridica materialele.

Dacă lucrarea a fost efecuată cu rea-credință, autorul acesteia va putea fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese.

Prescripția dreptului la acțiune al autorului lucrării privind plata indemnizației nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să dețină imobilul.

Autorul lucrării de bună-credință are un drept de ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizației şi poate cere înscrierea dreptului de ipotecă în baza convenției încheiate în formă autentică sau a unei hotărâri judecătoreşti.

Ori de câte ori proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absenţa înţelegerii părţilor, proprietarul poate cere instanţei judecătoreşti stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Proprietarul iniţial al imobilului are un drept de ipotecă legală asupra acestuia pentru plata preţului de către autorul lucrării.

Autorul de rea-credinţă al lucrării nu poate să opună proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe durata realizării lucrării.

Dacă nu sunt îndeplinite condiţiile legale pentru dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă, cel care realizează o lucrare asupra imobilului altuia folosind materialele unui terţ este obligat la plata contravalorii materialelor, precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate.

Ori de câte ori, în aplicarea unei dispoziţii din prezenta secţiune, instanţa este învestită să stabilească întinderea indemnizaţiei sau a despăgubirii, ea va ţine seama de valoarea de circulaţie a bunului calculată la data hotărârii judecătoreşti.

Titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil va avea, în caz de accesiune, în mod corespunzător, drepturile şi obligaţiile reglementate pentru proprietarul imobilului, dacă nu s-a prevăzut altfel în momentul constituirii dreptului real.

Dispoziţiile de mai sus se aplică, în mod corespunzător, şi lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil.

Pentru lucrările adăugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu îi permite să dobândească proprietatea lucrării realizate asupra acelui imobil se aplică, în mod corespunzător dispozițiile privind lucrările și îmbunătățirile în materia uzufructului.

Lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzător, regulilor aplicabile autorului de rea-credinţă.

Accesiunea imobiliara artificiala

Accesiunea imobiliară artificială este modul de dobândire în temeiul căruia, proprietarul unui teren dobândeşte imobilele încorporate prin acţiunea omului terenului său, cu obligaţia de a plăti valoarea materialelor şi a muncii depuse.

Potrivit Codului civil, „orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră.”.

Accesiunea imobiliară artificială presupune, deci, intervenţia omului. De asemenea, ea implică obligaţia proprietarului ce beneficiază de acest mod de dobândire de a despăgubi pe cel împotriva căruia accesiunea operează. În sfârşit, codul nostru consideră că lucrul principal este terenul şi că proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiei sau plantaţiei potrivit adagiului „superficies solo cedit”.

Codul civil reglementează următoarele cazuri de accesiune imobiliară artificială:

- construcţia sau plantaţia făcută de proprietar pe terenul său, dar cu materialele altcuiva;

- construcţia sau plantaţia făcută de o persoană, cu materialele sale, însă pe terenul altcuiva.

Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a lucrărilor făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altcuiva.

Potrivit C. civ. construcţiile, plantaţiile sau lucrările făcute cu materialele altuia devin proprietatea celui care este proprietarul tereneului, în temeiul accesiunii.

Proprietarul terenului este însă obligat să plătească valoarea materialelor de la data efectuării construcţiilor, precum şi daune interese, dacă nu sunt întrunite condiţiile răspunderii civile delictuale. Proprietarul materialelor nu are dreptul să le ridice.

Dobândirea proprietăţii construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor se produce indiferent dacă proprietarul terenului este de bună sau de rea credinţă.

Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a alucrărilor făcute de o persoană cu materiale proprii pe terenul aflat în proprietatea altuia.

Potrivit C. civ, proprietarul terenului devine prin accesiune şi proprietar al construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor realizate pe terenul său, cu obligaţia de a-l despăgubi pe constructor.

Obiectul accesiunii îl constituie construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute pe terenul altcuiva.

Proprietarul terenului pe care s-au făcut lucrările devine proprietarul lor, prin accesiune, cu obligaţia de a despăgubi pe constructor. Despăgubirea nu este necesară când costructorul este lăsat să folosească nestingherit construcţia.

Accesiunea imobiliara artificiala

Tratamentul juridic al constructorului este diferit după cum este de bună sau de rea credinţă.

1. Situaţia constructorului de rea credinţă.

Constructorul este de rea credinţă când cunoaşte că terenul aparţine altcuiva şi totuşi face construcţia, plantaţia, lucrarea. În acest caz proprietarul are la îndemână două posibilităţi:

- să păstreze construcţia, plantaţia, lucrarea, cu obligaţia de a plăti constructorului valoarea materialelor şi preţul muncii, fără a se lua în considerare sporirea valorii fondului ocazionată de lucrările efectuate;

- să oblige pe constructor să-şi ridice construcţiile, pe cheltuiala sa, eventual cu obligaţia de a plăti daune-interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului.

În această ultimă ipoteză, este necesară obţinerea prealabilă a autorizaţiei de desfinţare a construcţiei, eliberată după caz de prefecturi sau primării. Dacă organele abilitate refuză eliberarea acestei autorizaţii, instanţele judecătoreşti vor soluţiona litigiul în spiritul primei soluţii arătate.

Practica judecătorească aplică nuanţat soluţiile de principiu arătate. Astfel se tinde a înlocui soluţia neeconomică a dărâmării construcţiei cu aceea a acordării unei despăgubiri constructorului. Totodată, reaua credinţă nu se deduce numai din absenţa titlului asupra terenului ci se cercetează dacă proprietarul terenului nu se face vinovat de abuz de drept din pasivitate, acceptând sau încurajând efectuarea lucrărilor, întrucât acţiunea în partea finală sau la încheierea lucrărilor, cu scop şicanator ori spre a obţine foloase necuvenite.

2. Situaţia constructorului de bună credinţă.

Constructorul este considerat de bună credinţă atunci când a executat construcţia, plantaţia sau lucrarea cu ferma dar eronata convingere că este proprietarul terenului.

De regulă buna credinţă a constructorului este întemeiată pe existenţa unui titlu ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute. Practica admite că buna credinţă poate fi fondată şi pe alte împrejurări cum ar fi: existenţa unui antecontract de vânzare a terenului, promisiunea de donaţie a terenului făcută de proprietarul acestuia, toleranţa ori pasivitatea abuzivă a proprietarului etc. Buna credinţă a constructorului trebuie să existe în momentul efectuării lucrărilor.

Proprietarul terenului devine prin accesiune şi proprietar al lucrărilor efectuate de constructorul de bună credinţă, fără a putea cere ridicarea acestora . Totodată, proprietarul este ţinut să-l despăgubească pe constructor, având dreptul să opteze pentru una din următoarele două soluţii:

- să plătească constructorului o sumă de bani egală cu valoarea materialelor şi preţul muncii;

- să plătească constructorului o sumă de bani reprezentând sporul de valoare al fondului ca urmare a executării construcţiei, plantaţiei sau lucrărilor.

Aceste soluţii au fost criticate pentru motivul că situaţia constructorului de bună credinţă ar fi inferioară celei a constructorului de rea credinţă întrucât acesta poate primi echivalentul cheltuielilor făcute şi nu sporul de valoare. Nu trebuie însă omis că constructorul de rea credinţă poate fi constrâns să primească mai puţin, în caz contrar trebuind să dărâme ori să ridice construcţia, plantaţia sau lucrarea.

Probleme comune pentru constructorul de bună credinţă şi pentru cel de rea credinţă.

Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor produce efectele prevăzute de lege numai dacă este invocată de proprietarul terenului. Dobândirea proprietăţii asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, are loc cu efect retroactiv, de la data încorporării materialelor în sol. Din acest moment, în virtutea legii, proprietarul terenului dobândeşte un drept de proprietate asupra materialelor încorporate, în concurs cu dreptul de creanţă al constructorului, recunoscut şi fondat pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză.

Constructorul are poziţia posesorului de bună sau de rea credinţă ori chiar a detentorului precar iar cheltuielile făcute de el au natura cheltuielilor utile. El poate pretinde restituirea cheltuielilor ocazionate de realizarea construcţiei şi la dobânditorii ulteriori ai acesteia.

Dreptul de creanţă al constructorului privind restituirea cheltuielilor făcute se prescrie în termenul general de prescripţie de trei ani. Termenul începe să curgă din momentul în care proprietarul terenului invocă accesiunea construcţiei, lucrării sau plantaţiei.

Până la achitarea despăgubirii, constructorul are un drept de retenţie asupra construcţiei efectuată pe terenul altuia.

Dispoziţiile C. civ. se aplică la construcţii, plantaţii şi lucrări noi, alăturate celor existente ori supraetajate, nu şi în cazul reparaţiilor ori îmbunătăţirilor, care se soluţionează după regulile de la cheltuielile necesare, utile, voluptuarii.

Dacă preţul lucrărilor este mare şi proprietarul terenului nu poate plăti, soluţia ar fi vinderea construcţiei cu tot cu terenul şi despăgubirea din preţul obţinut (fără a se cere demolarea şi ridicarea construcţiei).

Afla mai multe despre activitatea noastra accesand pagina Avocat  .