Acțiunea în revendicare imobiliara

Regulile după care este analizată acţiunea în revendicare imobiliară sunt desprinse din reglementările generale ale C. civil, care nu o prevăd expres ele fiind următoarele: acţiunea în revendicare are caracter imprescriptibil; proba dreptului de proprietate asupra bunului revendicat revine în sarcina reclamantului.

1.Acţiunea în revendicare imobiliară este în principiu imprescriptibilă. Imprescriptibilitatea îşi are raţiunea în caracterul perpetuu al dreptului de proprietate ceea ce înseamnă că el nu se stinge prin neuz, indiferent cât titularul său nu l-a exercitat în mod direct sau prin altă persoană. Regula este tradiţională dreptului civil român, în pofida faptului că C.civil dispune că acţiunile reale sunt prescriptibile în termen de 30 de ani.

Acţiunea în revendicare se stinge odată cu însuşi dreptul pe care este menită să-l apere.  Cu alte cuvinte ea poate fi paralizată  sau făcută să devină ineficientă prin invocarea uzucapiunii în condiţiile exercitării unei posesiuni utile în timpul de fipt    de lege.

2. Dovada dreptului de proprietate revine reclamantuluiîn condiţiile C.civil. Cel ce invocă un drept, cel care face o propunere justiţiei trebuie să o dovedească: actori incubit onus probandi.

La rândul ei acţiunea în revendicare este condusă de acest principiu, ca în orice cauză civilă acţiunea în revendicare poate fi admisă  numai dacă reclamantul a probat dreptul pe care îl pretinde.

Proba dreptului de proprietate este o sarcină dificilă şi în practică se întâlnesc serioase dificultăţi care pot să izvorască din următoarele situaţii: lipsa înscrisurilor referitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, mai ales că în trecut nu se redactau, precum şi posibilităţile ca aceste înscrisuri să nu se mai găsească sau să cuprindă date insuficiente; în numeroase situaţii înscrisurile nu cuprind date de identificare sau nu sunt însoţite de schiţe, planuri de situaţie topografică a imobilului, releveu de delimitare faţă de vecinătăţi; dezmembrări  în mai multe imobile etc; insuficienţa probatorie a unor înscrisuri sau titluri prin care se tinde dovedirea dreptului de proprietate; o altă insuficienţă se desprinde din principiul relativităţii actelor juridice potrivit căruia, actele produc efecte numai între părţile care le-au încheiat, acestea nefiind opozabile terţilor. În baza principiului opozabilităţii dacă reclamantul prezintă în instanţă un înscris constatator al transmiterii dreptului de proprietate asupra bunului revendicat pârâtul va putea susţine ca acel act nu îi este opozabil, deoarece este străin de acel raport juridic fiind – res inter adios acta. Problema este de actualitate ca urmare a faptului că legea nr. 7/1996 s-a întors la principiul consensualismului, dreptul fiind dobândit prin încheierea actului şi nu prin constituirea lui în regimul de carte funciară.

Dificultatea provine aşadar din faptul că nu în toate cazurile proprietarii dispun de titluri scrise iar alteori aceste titluri sunt anulabile pentru vicii de formă sau de fond, nu sunt complete etc.

În practica judiciară s-a impus cerinţa de ordin procedural, ca ambele părţi să-şi probeze titlurile. În ordine pârâtul care se bucură de o prezumţie relativă de proprietate, el va fi obligat să iasă din pasivitate şi să facă dovada la rândul său a titlului ce îl deţine. Prin titlu se înţelege faptul juridic care realizează dobândirea sau transferul dreptului de proprietate. În materie de revendicare titlul este valabil dacă emană de la adevăratul proprietar. Titlurile sunt acele acte juridice translative de proprietate şi cele declarative de drepturi, insclusiv hotărârile judecătoreşti de partaj.

Această condiţie vizează toate tranferurile succesive de proprietate care au avut loc, dovada fiind ţinută să fie făcută spre transmiţătorii anteriori, din autor în autor şi din posesor în posesor. O asemenea dovadă este imposibilă şi lipsită de realism de aceea a şi fost numită probatio diabolica sau proba drăcească.

Actiunea in revendicare imobiliara

Pentru a nu pune părţile în faţa unor dificultăţi insurmontabile, în literatura de specialitate şi în practica judiciară s-au stabilit câteva reguli care să ducă la rezolvarea litigiilor de revendicare imobiliară.

a) Dacă ambele părţi, reclamantul şi pârâtul, prezintă titluri de proprietate provenite de la autori diferiţi, instanţa este obligată să le cerceteze şi să pronunţe hotărârea în favoarea acelei părţi care a dobândit bunul al cărui titlu este mai preferabil. Titlul preferabil este acela care este mai bine caracterizat din punct de vedere juridic având o valoare incontestabilă ancorată în norme juridice concrete. Exemplul în faţa unui act de dare în plată, titlul de proprietate eliberat în condiţiile Legii nr. 18/1991, acesta din urmă este preferabil că este mai bine caracterizat juridic.

b) Dacă ambele părţi prezintă fiecare câte un titlu, care provine de la acelaşi autor, trebuie făcută distincţie după cum cei care au dobândit au îndeplinit formalităţile transcrierii în registrele de transcripţiuni sau în cartea funciară, sau nu au îndeplinit acestă formalitate. Prin Legea nr. 7/1996, sistemul de publicitate imobiliară a fost unificat.

Dacă este vorba de titluri translative de proprietate (cum ar fi vânzarea, donaţia, schimbul etc) va triumfa acela care a transcris mai întâi titlu său. Dacă nici unul dintre ei nu au înscris titlul va avea câştig de cauză, titlul care poartă data cea mai veche. În ipoteza că este vorba de liberalităţi dispuse prin testamente succesive, situaţia se inversează, în dreptul succesoral este valabil testamentul care poartă data cea mai recentă pentru că-l revocă pe cel dintâi.

c) Dacă numai una dintre părţi are titlu este normal ca acesta să aibă câştig de cauză. Dacă reclamantul deţine un titlu dobândit de la un terţ, iar acesta a fost titular anterior, el a făcut dovada dreptului său şi urmează să i se admită acţiunea în revendicare.

În ipoteza că pârâtul prezintă un titlu pe când reclamantul nu poate aduce această dovadă acţiunea se va respinge şi pârâtul va râmâne în posesie.

d) Dacă nici una dintre părţi nu are titlu şi nici nu poate invoca uzucapiunea sau ocupaţiunea instanţa de judecată va examina prin comparaţii utilitatea celor două posesii. Urmează să se dea câştig de cauză aceluia dintre ei care face dovada unei posesii mai bine caracterizată. Adică acela care posedă de bună-credinţă o perioadă mai îndelungată, neviciată, publică, etc.

Este de reţinut că în afara dovedirii dreptului său de proprietate, în mod subsidiar reclamantul este ţinut să facă dovada că pârâtul este posesor al imobilului că acesta face acte de rezistenţă, în caz contrar pârâtul este lipsit de calitate procesuală pasivă.

e) Proba absolută a dreptului de proprietate. Proba proprietăţii este absolută în cazurile întemeiate pe faptul posesiei şi anume când aceasta rezultă din ocupaţiune, uzucapiune sau prescripţia achizitivă iar după unii autori se include aici şi accesiunea.

 Descopera servicii specializate accesand pagina Avocat  .