Proprietatea comuna pe cote parti fortata si perpetua. Coproprietatea

Proprietatea comuna pe cote parti fortata si perpetua. Coproprietatea

Proprietatea comuna pe cote parti fortata si perpetua sau coproprietatea, cum este numită în literatura juridică şi în jurisprudenţă, este acea modalitate a proprietăţii comune, în care un bun aparţine concomitent la mai multe persoane, fără ca bunul să fie fracţionat în materialitatea sa. Dreptul fiecărui proprietar se întâlneşte cu drepturile celorlalţi proprietari asupra fiecărei molecule (particule) ce intră în alcătuirea bunului în materialitatea sa.

În consecinţă:

a) fiecare proprietar este titular exclusiv asupra unei cote părţi ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Rezultă că dreptul este divizat, iar cota parte poate fi exprimată printr-o fracţie sau printr-un procent, respectiv 1/3, 1/4 şi 2/4 (cote părţi) sau 10%, 20% (în procente), fără a fi în prezenţa unui drept exclusiv.

b) bunul care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracţionat în materialitatea sa. Bunul în întregul său este deţinut cu titlu de proprietate comună, iar drepturile copărtaşilor se întâlnesc în fiecare dintre cele mai mici particule care alcătuiesc bunul în materialitatea lui.

Cu alte cuvinte, dreptul fiecăruia se referă la întregul bun şi se întâlneşte cu dreptul celorlalţi în fiecare particulă a sa, toate particulele împreună alcătuind bunul în materialitatea lui. La proprietatea pe cote părţi ceea ce este fracţionat este dreptul, iar nu bunul în materialitatea lui.

Proprietatea comună pe cote-părţi şi indiviziunea. Aproprierea dintre cele două noţiuni constă în privinţa regimului juridic şi deosebirea în privinţa obiectului. Proprietatea comună are ca obiect un bun individual, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. S-a spus în literatura juridică că proprietea comună pe cote părţi este o modalitate a dreptului de proprietate, pe când indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

Aceste drepturi ale coproprietarilor nu trebuie să fie neapărat egale, fracţiunile sau procentele lor diferind.

Proprietatea comuna pe cote parti fortata si perpetua. Coproprietatea

Codul nostru civil şi legislaţia civilă în general nu cuprind o reglementare de ansamblu a coproprietăţii sau a indiviziunii.

Există textul în titlul referitor la succesiuni şi la împărţeala succesorală. Însă coproprietatea şi indiviziunea nu sunt stări specifice succesiunii şi pot să-şi aibă izvorul în multe alte instituţii ale dreptului civil, cum sunt convenţiile, uzucapiunea etc.

Felurile proprietăţii comune pe cote-părţi. În funcţie de durata coproprietăţii avem: a) coproprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară şi b) coproprietatea forţată şi perpetuă.

Coproprietatea forţată şi perpetuă este acea formă de proprietate comună pe cote părţi care se caracterizează prin faptul că există şi se menţine independent de voinţa coproprietarilor, pentru că în cele mai dese cazuri se răsfrânge asupra unor bunuri numite accesorii deoarece acestea deservesc alte bunuri numite principale. Aceste bunuri, prin natura şi prin destinaţia lor fiind folosite de mai mulţi proprietari nu pot fi împărţite. Perpetuitatea coproprietăţii comportă asupra bunului accesoriu şi este dată de destinaţia permanentă pe care el o are de a servi bunul principal.

Această coproprietate este forţată, deoarece există şi se menţine independent şi în afara voinţei copărtaşilor. Ea este perpetuă datorită scopului sau destinaţiei permanente căreia îi sunt afectate bunurile respective.

Caracterul accesoriu al coproprietăţii forţate sau perpetue este considerat în literatura juridică ca fiind impropriu, adică faptul că bunurile care formează obiectul acestei coproprietăţi se află într-o poziţie accesorie, faţă de alte bunuri aflate în proprietate exclusivă. De aici rezultă că avem două categorii de drepturi de proprietate:

a) dreptul de proprietate exclusivă, ce aparţine fiecărui proprietar asupra bunului principal;

b) dreptul de proprietate comună, pe cote părţi, forţată sau perpetuă, asupra bunurilor considerate accesorii, pe lângă bunurile principale, drept ce aparţine tuturor coproprietarilor. Între cele două există o ierarhizare juridică potrivit principiului accesorium sequitur principale, cu alte cuvinte coproprietatea forţată şi perpetuă urmează soarta juridică a bunului principal. Asupra lui nu se pot face acte de dispoziţie separate, acest lucru este posibil numai împreună şi concomitent cu acte de dispoziţie asupra bunului principal.

Cazurile de coproprietate forţată şi perpetuă. În legislaţia civilă şi în literatura juridică sunt menţionate următoarele cazuri de coproprietate forţată şi perpetuă:

a) coproprietatea forţată asupra părţilor şi dotărilor comune din clădirile cu mai multe apartamente de locuit sau alte spaţii decât locuinţa, aflate în proprietate exclusivă sau în proprietate comună pe cote părţi obişnuită sau temporară;

b) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile învecinate (drumuri, izvoare, poteci);

c) coproprietatea forţată a despărţiturilor dintre două imobile (zid, gard, şanţ);

d) coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie (tablouri, hârtii de familie, locuri de veci).

e) Situaţia  clădirilor  cu   mai  multe  apartamente - reglementată în România  pentru prima dată prin –legea nr.3/1927 (art.57), impusă de evoluţia demografică a ţării şi dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, când asupra unor părţi din clădire destinate să servească pe apartamente -, a pus o serie de probleme practice a modului de exercitare a dreptului de proprietate în privinţa acestor părţi.

Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor.

a)Drepturile coproprietarilor, în cazul coproprietăţii forţate şi perpetue, sunt mai largi decât drepturile coproprietarilor privind proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară, comportarea lor exteriorizându-se adesea ca şi când ar avea un drept de proprietate exclusivă. Fiecare din coproprietari poate poseda şi folosi bunul obiect al coproprietăţii forţate şi perpetue, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari, cu respectarea a două limite:

-Prin folosinţa exercitată să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalţi coproprietari, care au drepturi concurente şi de aceeaşi natură. Nu interesează mărimea cotei părţi ideale şi abstracte, cât deţine coproprietarul din bun. De exemplu, proprietarul unui apartament compus dintr-o singură cameră şi dependinţe dintr-un bloc cu mai multe apartamente deşi are o cotă-parte  mai mică din dotările comune, nu i se poate limita potrivit cotei sale folosirea scărilor, liftului, acoperişului etc.

-Actele de folosinţă trebuie exercitate numai pentru utilizarea bunului principal (proprietate exclusivă), prentru a cărui exploatare este destinat bunul accesoriu (aflat în coproprietate forţată), în armonie cu interesul celorlalţi coproprietari.

b) Obligaţiile coproprietarilor în cadrul coproprietăţii forţate sunt de a suporta, proporţional cu partea fiecăruia, toate cheltuielile de întreţinere şi conservare a bunului comun, obiect al acestei coproprietăţi. Această obligaţie subzistă numai cât subzistă şi dreptul de proprietate asupra bunului principal. Atunci când acest drept încetează, proprietarii urmează să fie exoneraţi şi de suportarea cheltuielilor aferente părţii de coproprietate forţată.

Actele de dispoziţie încheiate de proprietar în privinţa bunului care face obiectul dreptului de proprietate exclusivă, au consecinţe, de drept şi la înstrăinarea cotei-părţi a bunului aflat în coproprietate forţată. În schimb coproprietarul nu poate încheia acte de înstrăinare separate cu privire la bunul aflat în coproprietate forţată.

Încetarea coproprietăţii forţate.

Dacă proprietatea comună pe cote-părţi obişnuite sau temporară poate înceta oricând, la cererea oricărui coproprietar, în schimb coproprietatea forţată va continua să existe pe întreaga durată a existenţei imobilului cu mai multe apartamente sau până la încetarea împrejurării de fapt care a născut coproprietatea.

Totuşi există cazuri de încetare a coproprietăţii forţate.

Acestea sunt:

- Încetarea coproprietăţii forţate prin acordul tuturor coproprietarilor. Acest mod de încetare este creaţia practicii judiciare, care a decis că: “starea de indiviziune forţată asupra părţilor comune poate să înceteze, dacă există acordul tuturor coproprietarilor, dar nu împotriva voinţei lor, refuzul unui coproprietar de a consimţi neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său”. Partajul este posibil numai dacă bunul comun prin natura sa poate fi împărţit.

- Încetarea coproprietăţii forţate atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută. Tot în practica judiciară s-a decis astfel, spre exemplu, podul unei clădiri aflat în folosinţă comună, care poate fi partajat comod în natură fară a fi lezate în nici un fel interesele coproprietarilor. S-a mai decis că atunci când suprafaţa unei curţi o depăşeşte pe cea normală, porţiunea respectivă de teren poate fi împărţită, fără ca, admiţând atare acţiune, instanţa judecătorească să înfrângă principiul general al coproprietăţii forţate;

- Încetarea coproprietăţii forţate atunci când un coproprietar dobândeşte proprietatea exclusivă a întregului imobil, de la ceilalţi coproprietari. Este cazul în care un coproprietar dobândeşte şi proprietăţile celorlalţi, până atunci exclusive, părţile comune nu mai deservesc bunuri principale apaţinând de mai mulţi coproprietari şi atunci coproprietatea forţată se transformă în proprietate exclusivă.

- Pieirea integrală a bunului aflat în coproprietate. Dispărând obiectul coproprietăţii în mod logic dispare şi coproprietatea.

Descopera limitele coproprietatii accesand pagina Avocat drept civil .